L’immobilier est le support d’investissement préféré des Français, et pour cause, la pierre est une valeur sûre. L’investissement locatif immobilier est cependant un domaine beaucoup plus large qu’il n’y paraît. Ce n’est pas seulement le fait d’acheter un studio et le louer à un étudiant par exemple. Location meublée ou nue, location commerciale, rénovation de monuments historiques pour profiter du régime Malraux… Les supports sont nombreux, variés, et surtout à adapter à la situation de chacun. Parmi ces supports : la SCPI, la Société Civile de Placement Immobilier, communément appelée la pierre papier.
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Qu’est-ce qu’une SCPI concrètement ?
La pierre papier est une méthode d’investissement en immobilier comme une autre. Si nous avions un conseil à vous donner : renseignez-vous sur l’investissement en SCPI avant de vous lancer, car comme pour tout support, il y a des subtilités à connaître. Pour faire simple, investir dans une SCPI, c’est devenir associé dans une société qui possède un large panel de biens immobiliers, souvent à usage professionnel, tels que des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts ou des hôtels.
L’avantage, c’est que vous n’aurez aucune gestion à faire. Les professionnels s’occupent de tout (moyennant une commission) si bien qu’on peut rentrer la SCPI dans la catégorie des revenus dits passifs. C’est un placement à long terme, en moyenne sur 8 à 10 ans.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Sachez tout d’abord qu’il y a plusieurs types de sociétés, à choisir selon votre objectif. En effet, il existe des SCPI de rendement, des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value. Il y a donc plusieurs critères à respecter pour bien choisir sa SCPI.
Le rendement
Si vous souhaitez investir, celui-ci doit bien entendu être rentable. Le rendement moyen d’une SCPI est compris entre 5 et 6%. Parfois vous pouvez monter à 7%, mais cela est plutôt rare. Attention cependant, ce rendement n’est pas garanti. Il peut en effet augmenter ou diminuer dans le temps, et ce, au fur et à mesure des investissements réalisés, des impayés, de la vacance locative…
Taux d’occupation et vacance locative
Vos revenus dépendent ainsi du taux d’occupation des biens. De fait, qui dit occupation élevée dit plus de loyers, donc plus de revenus. Fuyez la vacance locative (les biens non occupés) et privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est d’au moins 90%.
La nature des biens
Locaux commerciaux ? Locaux industriels ? Immeubles haussmanniens ? Parkings ? Monuments historiques ? Hôtels ? Si l’investissement dans la pierre papier est votre premier achat d’actif, ce n’est pas important de se poser cette question. En revanche, si vous avez déjà un patrimoine immobilier, c’est différent. Il fait sens de diversifier ses classes d’actifs pour les pérenniser, ce sont les bases de la gestion du risque patrimonial.
Si vous avez déjà 7 ou 8 appartements, évitez donc les SCPI d’immeubles haussmanniens et privilégiez les locaux professionnels ou commerciaux. Ainsi, même en cas de bascule du marché, vos investissements pourront s’adapter.
Valorisation et capital
Si vous souhaitez investir dans une société, n’oubliez pas les fondamentaux. Cette entreprise a-t-elle de la trésorerie ? À quelle hauteur ? À combien ses actifs sont-ils valorisés ? Sont-ils bien situés ? En France ou à l’étranger ? Comment la valorisation de l’entreprise a-t-elle évolué dans le temps ? Toutes ces questions, auxquelles vous devez absolument avoir une réponse, vont vous permettre de vous faire un avis objectif sur la bonne gestion de l’entreprise.
Ne soyez pas surpris d’avoir parfois des difficultés à obtenir ces informations. Souvent, les commerciaux que vous avez en face de vous sont avant tout là pour vendre. Ils ont un large éventail de produits d’investissement, comme ils ne les connaissent pas tous par cœur, insistez, et ils iront chercher ces informations pour vous s’ils ne les ont pas à portée de main.
Quelques points clefs à connaître
Pour bien placer votre épargne dans la pierre papier, certains points sont en effet essentiels à connaître.
Financer votre achat de SCPI avec un emprunt
Même si l’investissement dans une SCPI est finalement un simple achat de parts d’une entreprise, il est possible d’avoir recours à l’emprunt bancaire. C’est suffisamment rare pour être notifié. Investir dans la pierre papier, notamment grâce au levier bancaire, est donc accessible à toutes les bourses.
La vision des banques
Les banques sont les premières à vous proposer des SCPI dans lesquelles investir… Mais comment considèrent-elles ce patrimoine dans leurs calculs ? Si vous souhaitez par la suite acheter votre résidence principale, afin de vous proposer un emprunt, la banque va faire un inventaire de vos actifs pour jauger la robustesse de votre profil : c’est ce qu’on appelle le profil bancaire. Dans leurs barèmes, sachez que les banques considèrent les SCPI comme un investissement à haut risque. Ce qui signifie qu’elles vont appliquer un fort malus à leur valeur.
Un exemple est plus parlant : si vous avez 20.000€ de parts de SCPI, la banque ne va considérer que 10.000 € de patrimoine. Cela peut varier selon les banques, mais en moyenne, on est généralement à 50% de dégrèvement. Attention donc si vous achetez des parts de SCPI en espèces et que vous comptez faire d’autres emprunts à l’avenir.
La liquidité à la revente
Comme une maison ou un appartement, les parts de SCPI ne sont pas un investissement liquide. Vous ne pouvez pas les revendre quand vous le voulez pour récupérer votre capital. Ainsi, pensez-y à deux fois avant d’y mettre votre épargne. N’investissez que de l’argent dont vous n’avez “pas besoin”. Nous espérons que cela vous aura permis d’y voir plus clair quant à votre projet d’acquisition de parts de SCPI. Vous pouvez lire également : DPE : pour qui et quand le faire réaliser ?