L’investissement immobilier locatif est une solution très populaire pour développer son patrimoine. Le succès de l’investissement immobilier s’explique pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, l’immobilier présente un couple rendement/risque qui séduit les investisseurs. Dès lors qu’il est bien réalisé, l’investissement immobilier délivre un rendement sensiblement supérieur aux produits d’épargne sécurisé (livrets, fonds euro, etc.), tout en présentant une volatilité inférieure à celle des marchés actions. Il n’est pas rare de voir les marchés dévisser de plus de 10 à 15 % en quelques semaines. Mais si ces corrections sont le plus souvent transitoires, elles suffisent à décourager bon nombre d’épargnants.
Le deuxième atout clef de l’immobilier est la possibilité de recourir au levier du crédit pour accélérer la progression du patrimoine. Une stratégie d’autant plus intéressante que les taux d’emprunt sont actuellement à des niveaux très bas.
Au regard de ces 2 avantages, il n’est pas étonnant que les entrepreneurs disposant de revenus confortables privilégient l’immobilier pour développer leur patrimoine. Car leurs revenus leur donnent l’opportunité d’emprunter pour investir. Mais il existe une multitude de façons d’investir dans l’immobilier, et toutes ne se valent pas. Nous allons passer en revue les différentes solutions accessibles plus particulièrement aux entrepreneurs pour investir dans l’immobilier.
Optimiser la fiscalité des revenus immobiliers : les bonnes et les mauvaises idées
Par défaut, la fiscalité s’exerçant sur les revenus locatifs est très forte en France (davantage que celle des revenus de valeurs mobilières). Tous les bailleurs ayant mis un bien en location nue (non meublé) le savent. Même après un abattement forfaitaire de 30 %, les revenus locatifs subissent une double imposition relativement lourde : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Néanmoins, il existe des solutions pour diminuer la fiscalité des revenus immobiliers.
Un dispositif bien connu est le Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation portant sur des programmes dans l’immobilier neuf. Beaucoup d’entrepreneurs et de particuliers connaissaient ce dispositif pour la simple raison que les commerciaux mènent des campagnes de prospection intenses pour trouver des investisseurs. Le business du Pinel est très profitable et apporte de belles commissions aux commerciaux. Malheureusement, du côté des investisseurs en Pinel, les déconvenues se sont multipliées au cours des dernières années. Le dispositif de défiscalisation fonctionne généralement correctement, mais les soucis interviennent au moment de la vente du bien immobilier. En effet, les logements commercialisés via le dispositif Pinel sont des logements neufs souvent vendus à des prix très supérieurs à ceux du marché. Pour ne rien arranger, ces biens sont trop souvent situés en dehors des quartiers centraux des villes, lesquels ont connu le plus d’engouement ces dernières années. Quelques années plus tard, au moment de la revente, de nombreux investisseurs constatent des moins-values significatives lors de la cession du bien. Car on achète au prix du neuf, puis on vend au prix de l’ancien. Ces moins-values annihilent tout ou partie du gain fiscal. Attention, toutes les opérations immobilières en Pinel ne sont pas inintéressantes, mais il faut réellement faire le tri et s’en remettre à un conseiller immobilier de confiance avant de réaliser une opération d’investissement. La défiscalisation ne doit être que la cerise sur le gâteau.
En dehors du Pinel, il existe des solutions d’investissement immobilier plus classiques permettant d’optimiser la fiscalité des revenus et délivrant des retours sur investissement plus importants. C’est notamment le cas lorsque l’investisseur opte pour le statut LMNP (location meublée non professionnelle). Ce statut est fiscalement beaucoup plus attractif que la location nue, notamment en raison de son régime d’amortissement comptable de la valeur du bien. Mieux encore : au moment de la revente du bien, c’est la valeur d’acquisition et non la valeur amortie qui est retenue pour appliquer une éventuelle imposition des plus-values. Et contrairement au Pinel, il n’y a pas de plafond de loyer au m² donc le rendement est meilleur.
S’agissant des typologies de biens intéressantes pour réaliser de l’investissement locatif meublé, les studios et les T2 offrent des rendements locatifs supérieurs aux biens de dimensions supérieures. Par ailleurs, les biens de petite dimension coûtent également moins chers à rénover et à entretenir. La demande pour les studios et les T2 est particulièrement soutenue dans les villes étudiantes où l’on retrouve également beaucoup de jeunes actifs. Les prix des biens ont fortement progressé dans les grandes métropoles mais demeurent à des prix toujours intéressants pour réaliser des opérations immobilières rentables.
Détenir son patrimoine immobilier au sein d’une holding
Dans un précédent article, nous avions explicité les atouts de la holding pour les entrepreneurs souhaitant optimiser le développement de leur patrimoine. La holding revêt un intérêt particulièrement intéressant pour les entrepreneurs souhaitant investir dans l’immobilier.
En effet, le dividende qui remonte de la société commerciale vers la holding (régime mère-fille) bénéficie d’un abattement de 95 % avant imposition à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, au travers de la holding, l’entrepreneur peut réinvestir près de 99 % des dividendes, là où une personne physique voit le dividende taxé à hauteur de 30 %.
Une fois le capital entre les mains de la holding, cette dernière peut le redistribuer vers des SCI (sociétés civiles de placement immobilier). Mieux encore, la holding peut également profiter du levier de l’endettement pour financer des opérations immobilières plus importantes encore. Au bout de quelques années, se pose alors un nouveau problème : celui de l’impôt sur la fortune immobilière…
Impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est entré en vigueur début 2018. Il s’applique sur le patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1,3 million d’euros.
L’assiette de l’IFI est relativement large, elle inclut non seulement la résidence principale (avec un abattement de 30% certes) mais également tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Cela inclut l’immobilier de rapport détenu via une holding patrimoniale.
Sont exclus de l’assiette de l’IFI les biens immobiliers dont la gestion constitue l’activité professionnelle prépondérante du contribuable, ainsi que les participations inférieures à 10 % dans des foncières (telles que des foncières cotées détenues au sein d’un compte-titre ou d’une assurance vie). Généralement, l’investissement immobilier locatif ne constitue pas l’activité professionnelle principale de l’entrepreneur (les revenus professionnels excèdent les loyers), les biens locatifs sont donc intégrés à l’IFI.
Cependant, il existe un type d’immobilier exclu de l’assiette de l’IFI : les biens immobiliers dont l’usage est dédié aux activités de l’entreprise : bureaux, entrepôts, etc. Les entrepreneurs ont donc tout intérêt à devenir propriétaire de l’immobilier nécessaire à l’exploitation commerciale de leur société. Ils peuvent d’ailleurs financer le rachat à crédit de leurs locaux par la société commerciale qu’ils exploitent ou par leur holding. Notez que les intérêts d’emprunt seront déductibles de l’impôt sur la société.
En conclusion, l’investissement immobilier se décline d’une multitude de façons. En sus de la rentabilité brute de chaque opération d’investissement, se pose la question de sa fiscalité. Les entrepreneurs auront intérêt à structurer correctement leur patrimoine immobilier sans quoi le niveau d’imposition peut se révéler très important et fortement grever la rentabilité des opérations.