Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2021, mais vous ne savez pas trop comment vous y prendre ? L’investissement immobilier est le placement le plus sûr pour se constituer un patrimoine pérenne, mais il est surtout considéré comme un complément de revenu fiable et rentable. Pour un investisseur désirant se lancer dans l’immobilier, il est important de commencer par créer son statut de société civile immobilière ou SCI. Mais de quoi s’agit-il ? Comment créer une SCI ? Quels sont donc les avantages qu’elle propose ?
Table des matières
Qu’est ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Une société civile immobilière est un statut que vous pouvez créer avant de faire un placement immobilier. Avec ce statut, il vous est possible d’acheter, de gérer, de mettre en location ou encore de construire un patrimoine immobilier. Il peut s’agir d’un terrain, d’un immeuble, etc. Ce statut ne vous permet cependant pas de faire une revente d’immeuble de façon régulière, il faut considérer cela plutôt comme un placement. Lors de votre investissement, si vous souhaitez créer une SCI (société civile immobilière) en 2021, il est vivement recommandé de faire appel à des professionnels spécialisés.
Une société civile immobilière doit compter au minimum 2 associés, personne morale ou personne physique. La gérance peut être administrée par plusieurs personnes pouvant inclure l’un des associés de la société.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe plusieurs types de SCI. Avant de se lancer, il est donc indispensable de définir la structure la plus adaptée à votre projet. Si vous envisagez une revente dans le temps, la plus adaptée est la SCI construction vente. Avec celle-ci, vous avez la possibilité de construire et de revendre par la suite le bien immobilier. La SCI professionnelle permet d’acquérir des locaux que vous envisagez de mettre en location. Il peut aussi s’agir d’un local prévu pour être le siège de votre société ou d’un espace qui va servir pour votre activité professionnelle.
Il existe également la SCI familiale. Elle permet à l’un des membres de votre famille de gérer, d’organiser l’acquisition d’un ou de nombreux biens immobiliers. Pour acquérir un bien, si vous êtes un couple vivant en concubinage, une SCI de couple est idéale. Elle vous permettra d’acquérir et de gérer un bien immobilier en commun. La principale raison pour un couple de créer une SCI est la facilité de transmission du bien en cas de décès de l’un d’eux.
Les étapes de création d’une SCI
Plusieurs étapes sont indispensables pour créer une société civile immobilière.
Première étape pour la création d’une SCI : la rédaction du statut
Une rédaction de statut est la première étape. Elle devra contenir toutes les règles de fonctionnement de la société, les noms des gérants avec leurs missions et leurs pouvoirs. Le premier document qui doit la constituer est la forme de votre société, qui n’est autre que le projet de SCI ou société civile immobilière envisagé. Vous devez également fournir l’identité des associés, le nom de votre SCI ou raison sociale ou dénomination sociale. Vous êtes libre de choisir le nom de votre SCI.
Pour l’objet social ou l’activité principale, ce sera l’administration, la gestion, ou l’acquisition d’un bien immobilier. Cet objet ne doit en aucun cas être commercial, car l’activité aura un impact direct sur l’attribution du code NAF de votre société. Vous devez également mentionner dans ce document le siège social. Il s’agit de l’adresse physique officielle de votre SCI, définie par l’ensemble des associés. Si vous ne disposez pas encore d’adresse spécifique, vous pouvez inscrire le domicile du gérant.
Le capital social qui devra figurer dans le statut sera compris entre 100 € et 1000 €. Il ne correspond pas à la valeur réelle des biens immobiliers. Il faut définir dans cette étape la validité de votre société. Elle peut aller jusqu’à 99 ans. L’apport numéraire exact de chaque associé doit y être mentionné. Quant à l’apport en nature, une évaluation doit être faite. Si cet apport est supérieur à 30 000 € et qu’il représente la moitié de votre capital, une évaluation par le commissaire aux apports est exigée.
La deuxième étape de votre investissement : le dépôt du capital
Le capital social est la totalité de la somme ou des apports de tous les associés. Il est considéré comme un apport en nature s’il s’agit d’un bien, et classé comme un apport numéraire pour de l’argent. En fonction de ces apports, les associées recevront des parts sociales dans la société. Vous devez donc ouvrir un compte bancaire professionnel. Le capital social est considéré comme une assurance financière pour les partenaires travaillant avec la société. Il servira à l’acquittement des dettes en cas de problèmes financiers de la SCI.
Pour le lancement d’une SCI, il n’existe pas de montant minimum d’apport. Il est tout à fait possible de créer une SCI avec seulement 1€ de capital. Une fois votre dépôt de capital effectué, une attestation de dépôt de fond vous sera délivrée. Celle-ci est indispensable pour pouvoir immatriculer votre SCI.
La troisième étape pour la création de votre SCI : la publication de l’annonce légale
La publication d’annonce légale, qui est obligatoire, constitue la troisième étape. Elle doit être publiée dans un journal spécialisé. L’objectif principal de cette annonce est d’informer de l’arrivée de votre société sur le marché et contribuera par la même occasion à sa publicité. Cette annonce doit obligatoirement mentionner la dénomination sociale, la forme juridique, les noms des associés, l’adresse complète et exacte du siège, ainsi que la date de démarrage de l’activité. Pour une annonce légale, il faut prévoit un coût d’environ 189€ en France métropolitaine et 227€ environ à Mayotte et la Réunion.
La quatrième étape : la constitution du dossier d’immatriculation de votre SCI
Ce dossier d’immatriculation doit être constitué d’un exemplaire du statut, daté et signé par le gérant de la société. L’attestation de parution dans un journal spécialisé doit être présente, des pièces justificatives d’occupation des locaux qui peuvent être une facture d’électricité, d’eau ou de téléphone. Le dossier doit contenir un justificatif d’identité, une déclaration de non-condamnation du gérant pour s’assurer que ce dernier n’est pas soumis à une interdiction judiciaire.
Dans le cas où le gérant serait une personne morale, il faudrait fournir un extrait Kbis pour justifier son identité. Cet extrait doit dater de moins de 3 mois. Une déclaration des bénéficiaires doit également figurer dans le dossier. Ce document est destiné à lutter contre les blanchiments d’argent ou le terrorisme. Il est donc impératif de déclarer tous les bénéficiaires effectifs de la société disposant de plus de 25% du capital. Le gérant doit également fournir un formulaire MO de la SCI, un document administratif obligatoire. Ce formulaire doit être complété et signé par le gérant. Dans le cas où ce dernier serait indisponible pour la signature, un des associés pourra alors le faire à sa place.
La cinquième et dernière étape de la création de votre SCI : le dépôt au Greffe du Tribunal de commerce
Une fois tous les documents rassemblés, il faut les envoyer au Greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir une immatriculation. Vous pouvez réaliser cette démarche soit par courrier postal, en vous déplaçant directement au greffe, ou encore en optant pour un dépôt en ligne. Le Greffe du Tribunal de Commerce va étudier et examiner la concordance du dossier. En cas de document manquant, il a le pouvoir de le rejeter. Le délai de cette évaluation peut aller jusqu’à 48 h. Une fois votre dossier validé, un numéro SIREN ainsi qu’un extrait Kbis vous seront délivrés. Ceux-ci prouvent la création et le démarrage de votre activité.
Les avantages d’investir dans une SCI
Investir dans une SCI vous offre de nombreux avantages. En effet, elle vous permet une souplesse de fonctionnement. L’un des grands avantages est aussi qu’elle ne nécessite aucun apport, ni de montant minimum à placer. Une mutualisation des charges est également bénéfique pour vous. Elle facilite l’obtention d’un prêt et réduit le coût de votre projet immobilier. Un autre atout de la SCI est sa facilité de gestion et de transmission de patrimoine. Il vous est en effet possible de transmettre facilement vos biens à vos enfants. Les avantages fiscaux pour le gérant sont également non négligeables. Ce dernier a la possibilité de choisir entre l’IS et l’IR.