Bordeaux est une commune du sud-ouest de la France. Non seulement il y fait bon vivre, mais elle renferme également toutes les commodités nécessaires. Elle est ainsi particulièrement attractive pour les travailleurs, les étudiants et les acquéreurs. De plus, elle bénéficie d’un emplacement privilégié. Seulement deux heures de train suffisent depuis Paris pour couvrir le déplacement depuis cette commune. Voilà autant de raisons qui font de cette ville, un lieu parfait pour investir en loi Pinel. Vous souhaitez réduire vos impôts en réalisant un tel investissement dans l’immobilier à Bordeaux ? Voici tout ce que vous devez savoir.
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Investir en loi Pinel à Bordeaux : les préalables à comprendre
La première chose à faire avant d’investir en loi Pinel, d’après les conseils d’une agence immobilière dans le quartier des Chartrons à Bordeaux, consiste à prendre connaissance des conditions à respecter et des contraintes que cet investissement implique. Il s’agit en effet d’un dispositif bien encadré et ouvert aux contribuables domiciliés en France. Il n’est applicable qu’aux acquéreurs respectant ces conditions éligibilité.
Pour profiter de ses avantages, vous devez nécessairement investir dans un logement neuf. Vous devez également vous engager à mettre votre bien immobilier en location pour une durée au choix entre 6, 9 et 12 ans, dans un délai de 12 mois après la réception des travaux. Il doit être offert sur le marché à titre de résidence principale et sous forme de logement nu.
Il faut noter que le taux de réduction fiscale dont vous bénéficiez dépend du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre appartement. Il est de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour une durée de 12 ans. Autrement dit, vous pouvez défiscaliser chaque année 2% du montant d’achat de votre bien pendant les 9 premières années de location, ensuite 1% de ce montant de la 9e à la 12e année.
Attention tout de même, les loyers perçus sont des revenus fonciers. De fait, ils doivent être déclarés et seront soumis à l’impôt en fonction du régime fiscal utilisé. Spécifions que ces réductions sont revues à la baisse pour les acquéreurs effectuant l’achat de leur logement pendant les dernières années d’application de ce dispositif, en 2023 ou 2024.
Ces réductions pourraient cependant être maintenues au même taux que ceux des années précédentes si l’immobilier choisi respecte correctement les normes en matière d’efficacité énergétique et environnementale. Les biens situés dans les quartiers prioritaires ne seront pas non plus touchés par cet abaissement des taux.
Par ailleurs, avec la loi Pinel, vous ne pourrez pas louer votre bien à n’importe qui. Vos futures locataires, en fonction de leur foyer et du lieu de votre logement, ne doivent pas gagner au-delà d’un certain montant prédéfini par ce dispositif. De même, vous ne pourrez pas opter pour les locations de courte durée de type Airbnb. Vous ne devez pas non plus acquérir votre appartement à travers une SCI si celle-ci est assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Avant d’investir en Pinel, il est important que vous analysiez votre profil pour vous assurer que les contraintes de cette loi vous conviennent. Sous ses directives, vous ne pouvez pas définir, selon votre bon vouloir, le montant des loyers que vous souhaitez retirer de votre logement non meublé. Ces derniers sont en effet plafonnés en fonction de la localisation géographique de votre bien immobilier.
De fait, vous ne pouvez pas excéder 10,44 euros/m² dans les zones B1, 12,95 euros/m² dans les zones A et 17,43 euros/m² dans celles A Bis. Il s’agit des agglomérations dans lesquelles il existe une forte tension locative. Les zones C et B2 ne sont tout simplement pas couvertes par ce dispositif. Gardez toutefois à l’esprit que ces plafonds sont révisés le 1er janvier de chaque année. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus possible de profiter de la loi Pinel à travers l’acquisition d’une maison individuelle neuve. Et pour cause, ce mécanisme d’aide s’est concentré sur les logements des bâtiments collectifs.
Définir l’emplacement du bien immobilier en loi Pinel à Bordeaux
Il s’agit d’un point important pour la réussite d’un investissement en loi Pinel. Il est en effet crucial d’acquérir un bien dans un milieu où il existe une forte tension locative. Cela vous permet de facilement trouver des locataires après la réception de votre logement et par conséquent de vite rentabiliser votre placement. De plus, de tels emplacements vous permettent de bénéficier d’une belle plus-value à la revente de votre bien.
D’ores et déjà, sachez que Bordeaux est située dans une zone géographique éligible à ce dispositif. De plus, la demande locative de cette ville la rend très attractive pour les investissements en loi Pinel. Cependant, le niveau d’attractivité ne demeurera pas le même dans tous les quartiers de cette commune. C’est pourquoi vous devez choisir celui dans lequel le nombre de nouveaux arrivants est important.
De même, privilégiez ceux qui enregistrent une évolution démographique intéressante et un faible taux de vacance des logements. D’autres indices comme l’âge moyen de la population du quartier vous permettent également d’effectuer un choix judicieux. Plus les habitants sont jeunes, plus cela est avantageux pour l’investissement locatif. Par ailleurs, la proximité des commodités est également à prendre en compte pour dénicher un emplacement à fort potentiel.
Enfin, vous devez veiller au loyer mensuel moyen payé dans le quartier de votre choix. Il ne doit pas être inférieur au plafond défini par la loi Pinel. Cela risquerait d’impacter négativement vos finances, particulièrement le remboursement des mensualités de votre emprunt. De même, privilégier un quartier où la fiscalité est plus abordable se révèle bénéfique pour votre rentabilité.
Passer en revue les offres disponibles pour l’investissement en loi Pinel à Bordeaux
Une fois le quartier choisi, il est temps de dénicher un programme immobilier intéressant. Pour dénicher la perle rare, parcourez les différentes offres disponibles à Bordeaux. Les sites de promoteurs proposant des logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) demeurent une excellente adresse pour découvrir des plans intéressants en Pinel. Vous pouvez également découvrir de beaux appartements neufs à Bordeaux grâce aux agences immobilières de la ville. Passez-les en revue et demandez plusieurs devis. Cela vous permettra de comparer les offres, de déterminer les meilleures (comparativement aux prix du marché) et de faire le bon choix.
Notez cependant qu’avant de choisir un bien en VEFA, vous devez vous assurer que le promoteur offre la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Il s’agit d’une assurance qui vous garantit qu’en cas de défaut, de faillite de l’entreprise ou d’un quelconque problème, votre appartement vous sera livré. Choisissez un promoteur expérimenté qui a une bonne réputation. Cela limite les risques de mauvaises surprises qu’ont certains acquéreurs après la livraison de leur appartement.
Analyser la rentabilité de l’immobilier en loi Pinel à Bordeaux
La plupart des biens immobiliers en loi Pinel à Bordeaux ont un bon niveau de rentabilité. Celui-ci varie tout de même en fonction des paramètres tels que le quartier dans lequel se trouve l’appartement. Afin de choisir un investissement réellement rentable, portez une attention particulière aux taux de rendement offerts. Certains peuvent en effet vous induire en erreur, car ils sont généralement augmentés pour inciter les investisseurs à réaliser des achats.
Il s’agit notamment du taux de rendement net et du taux de rendement brut. Ce dernier est établi en fonction du coût d’achat de la propriété et des loyers annuels à percevoir. Quant au premier, il prend en compte plusieurs charges, mais n’intègre pas l’état du bien pendant la durée totale de l’investissement. S’il y a bien un indice auquel vous pouvez donner du crédit, c’est bien le TRI (taux de rendement interne). Il prend en effet en compte toutes les charges relatives à votre investissement pendant toute la durée de celui-ci. Parmi ces frais, on distingue les suivants :
- Les intérêts d’emprunt,
- La taxe foncière,
- Les frais d’acquisition,
- Les charges de copropriété,
- Les frais d’entretien.
Un autre moyen d’analyser la rentabilité de votre projet d’investissement consiste à réaliser une simulation Pinel en ligne afin de calculer vos économies d’impôt. Vous pouvez également solliciter les services d’un conseiller ou d’une agence immobilière à Bordeaux pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et effectuer le meilleur choix.
Signature du contrat de réservation et de l’acte de vente
Lorsque vous aurez déniché un bien immobilier rentable et accessible en loi Pinel (en fonction de votre capacité d’endettement), la première chose à faire est de signer le contrat de réservation. Cela vous permet de bloquer un logement neuf dans un programme immobilier en VEFA à Bordeaux. Ensuite, vous devez aller à la recherche du financement nécessaire. Vous disposez en effet de 45 jours seulement pour obtenir un prêt. Par conséquent, déposez le plus rapidement possible des dossiers de demande d’emprunt dans plusieurs banques.
Comparez les offres et choisissez la meilleure. Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier, vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Celui-ci vous aidera également à choisir une offre avantageuse, celle qui propose le meilleur taux d’intérêt. Pour éviter d’éventuels retards de réponse des banques et l’annulation du contrat, vous pouvez demander dès le départ au promoteur de rallonger le délai imparti à l’obtention de prêt par un avenant au contrat.
Dès l’acceptation de votre demande de crédit, contactez un notaire pour lui faire part de la réponse de la banque et finaliser votre achat. Ce professionnel établira l’acte de vente que vous devrez signer. Ensuite, il lancera un appel de fonds pour débloquer le prêt et démarrer le processus d’acquisition du bien. De façon générale, les appels de fonds sont déclenchés graduellement suivant les quatre étapes suivantes : l’achèvement des fondations, la mise hors d’eau, l’achèvement des travaux et la réception des travaux. Vous serez également tenu informé de l’évolution du projet tout au long de sa réalisation.
Dernière étape pour acheter un bien immobilier en loi Pinel à Bordeaux
Après avoir débloqué les fonds, vous pouvez vous lancer dans la recherche d’un bon gestionnaire de bien immobilier. Il sera en charge de mettre en valeur votre logement sur le marché et de trouver les clients respectant les conditions de ressources de la loi Pinel. Une fois le projet achevé et le prix soldé, vous recevrez les clefs de votre propriété. C’est le moment d’inspecter les travaux pour relever d’éventuels défauts de construction et faire jouer les assurances. Enfin, faites signer le contrat de bail avec un locataire. À présent, vous savez étape par étape comment investir avec succès en loi Pinel à Bordeaux.