La pratique de l’emphytéose a d’abord été reconnue en droit romain.
Aujourd’hui, les baux emphytéotiques sont régis par la loi sur la promotion des espaces de vie et la création d’un pacte de logement avec les communes, et sur le droit de superficie et l’emphytéose. Ce type de bail emphytéotique confère un droit réel permettant à une personne de jouir pleinement d’un bien immobilier appartenant à autrui.
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Quels sont les biens immobiliers que je peux acheter dans le cadre du bail ?
Le terme “bien immobilier” ci-dessus fait référence à la définition légale, désignant les terrains (aménagés ou non) et/ou tout ce qui y est fixé (comme les constructions résidentielles ou industrielles). Un bail emphytéotique peut couvrir le terrain sur lequel un bien est construit, le bien lui-même, ou les deux ensembles.
Par exemple, dans le cas d’une propriété résidentielle, un tel bail serait un contrat à long terme entre le locataire et le propriétaire. Le propriétaire confère au locataire le droit de construire et/ou d’entretenir une propriété ; toutefois, il reste propriétaire du terrain. Le locataire bénéficie de tous les droits liés à la propriété du bien, et s’engage à l’entretenir et à l’améliorer pendant toute la durée du contrat comme s’il en était le propriétaire. La valeur de la propriété doit augmenter à la suite de ces travaux. À ce titre, en plus de devoir préciser la durée exacte du contrat, le bail doit également prévoir une inspection approfondie de la propriété.
Bien que le locataire ne soit pas propriétaire du bien, il acquiert le droit à la pleine jouissance de la propriété contre un paiement. Il existe également des baux qui exigent un paiement unique au moment de la signature. Quel que soit votre choix, le montant doit être convenu librement entre le locataire et le propriétaire. Il n’y a pas d’exigence légale quant au montant du paiement, ni aux conditions dans lesquelles il doit être payé. Si vous avez des questions ou si vous avez besoin de plus d’informations, nous vous encourageons à contacter un professionnel.
Dans notre cas nous avons été accompagnés par M. Regourd, directeur de l’agence Pastel Immo à Albi, lors de la rédaction de cet article afin que celui-ci soit le plus précis possible.
Quelle est la durée du bail emphytéotique ?
Le contrat de bail a une durée de 27 à 99 ans, et prend la forme d’un acte notarié ou administratif. Pour une propriété résidentielle, la durée du bail ne peut être inférieure à 50 ans. La durée minimale ou maximale ne peut être modifiée, même pas par le biais d’un accord spécial entre le propriétaire et le locataire.
La durée minimale ou maximale ne peut être modifiée, même pas par le biais d’un accord spécial entre le propriétaire et le locataire.
Que se passe-t-il une fois le bail expiré ?
À l’expiration du bail, la propriété du terrain et du bien revient au propriétaire sans contrepartie pour le locataire, sauf disposition contraire du contrat. Le propriétaire peut accepter de prolonger le contrat, mais il n’est pas obligé de le faire. Il n’y a pas de renouvellement tacite du contrat de bail.
Un bail emphytéotique ne peut être résilié de manière anticipée sans l’accord mutuel des parties, sauf si l’une des parties ne remplit pas ses obligations en vertu du contrat.
La loi prévoit trois situations dans lesquelles ce type de bail de longue durée peut être résilié :
- La confusion, c’est-à-dire lorsque le propriétaire et le locataire deviennent une seule et même personne (par exemple si le locataire hérite du bien),
- La perte totale ou l’expropriation de la propriété,
- Le délai de prescription de trente ans, c’est-à-dire lorsque le droit réel du locataire s’éteint par défaut d’utilisation du bien ou d’exercice des pouvoirs attachés à son droit.
Quels sont les avantages de ce type de bail ?
Comme le locataire n’acquiert pas la propriété finale, le prix d’achat est nettement inférieur. Cela permet également au propriétaire de bénéficier d’un flux de revenus régulier dans le temps.
Cela ouvre aussi des possibilités à ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter directement un logement, tout en leur permettant d’utiliser pleinement la propriété à long terme (même sur plusieurs générations).
Cela permet également aux propriétaires de recevoir une somme forfaitaire ou de bénéficier d’un flux de revenus régulier dans le temps tout en conservant la propriété du terrain, ainsi que de tout ce qui y est construit une fois le bail expiré.